Продажа имущества в залоге

Продажа имущества в залогеВсе знают, что приобрести автомобиль, квартиру, дом, земельный участок можно не только за счет собственных средств, но и с помощью банковских кредитных ресурсов. К такому способу обращаются, если нет достаточной суммы на приобретение необходимого движимого или недвижимого имущества или, если не хотят сразу отвлекать большую сумму из семейного бюджета.

В настоящее время цены на автотранспорт и недвижимое имущество упали. Также наблюдается падение стоимости аренды. Снизилась платежеспособность населения. Поэтому продажа ипотечных квартир и другого залогового имущества заемщиками скорее вынужденное явление.

Заемщик прибегает к вынужденности продавать залоговое имущество в ситуации, когда он не в состоянии справиться со взятыми на себя перед банком обязательствами по погашению кредита, когда сильно снижается его платежеспособность или отсутствует возможность рефинансирования кредита на приемлемых для обеих сторон кредитного договора условиях.

В свою очередь для покупателя приобретение находящегося под обременением по кредиту имущества имеет ряд выгод, но также и неудобств.

Выгоды связаны с демпинговыми ценами, которые намного ниже рыночных, особенно в случае вынужденных продаж, ограниченных во времени. Кроме того, если покупателю не хватает собственных средств для совершения сделки, банк, который заинтересован в погашении заемщиком задолженности по кредиту, может рассмотреть возможность предоставления кредита покупателю на недостающую сумму.

Залоговые кредиты положительны для банка и заемщика тем, что дают возможность полностью или хотя бы частично рассчитаться по обязательству по кредиту за счет реализации залога.
Реализация залога по инициативе кредитополучателя возможна при согласии банка-кредитора. Согласие может быть оформлено в письменной форме или получено в виде устной договоренности.

Заемщик может самостоятельно заниматься организацией реализации своего предмета залога. В этом случае возможны три варианта:

1.) продажа предмета залога с переходом права собственности к покупателю лишь после погашения заемщиком в полном объеме кредитной задолженности перед кредитодателем (банком). Погашение задолженности заемщик осуществляет за счет средств, полученных от покупателя в качестве предоплаты;

2.) возможно использование аккредитива;

3.) возможно использование сейфовой ячейки для осуществления хранения финансов на время регистрации снятия обременения, а также перехода права собственности.

Первый способ самый удобный и практически безрисковый для банка. Если предмет залога — недвижимое имущество, кредитор после процедуры полного погашения задолженности по кредиту выдает своему заемщику для регистрационной службы письмо-уведомление о выполнении обязательств по кредиту. Затем происходит регистрация снятия обременения и переход права собственности на имущество к покупателю. В случае транспортного средства банк возвращает заемщику оригинал ПТС. Банк в самой сделке не принимает участия. После полного погашения заемщиком задолженности по кредиту у банка к нему претензий нет. Регистрация перехода права собственности на имущество к покупателю – это дело совести заемщика.

К договору купли-продажи, составленному заемщиком-продавцом и покупателем, банк, по сути, никакого отношения не имеет. В этом, в основном, и может состоять риск для покупателя имущества, которое было под залогом. То есть у покупателя есть риск остаться без денег и без приобретенного имущества. Если нет достаточного уровня доверия к продавцу, то сделку купли-продажи нужно подстраховать, например, путем заключения договора-аванса с определенными условиями внесения аванса при участии риэлтора.

Второй способ — дополнение к первому. Банк-кредитор редко использует его. Второй способ значительно снижает риск для покупателя имущества. Это связано с тем, что покупатель открывает на сумму сделки аккредитив. Условие перевода средств с аккредитива в погашение задолженности по кредиту заключается в предоставлении новым собственником имущества документа о праве собственности. Собственность регистрируют при согласии банка-кредитора. С недвижимого имущества снимается обременение после регистрации права собственности.

Третий способ используют на практике лишь в случае покупки залогового имущества сотрудниками банка или VIP-клиентами банка. Этот способ в основном имеет отношение к недвижимому имуществу. Заемщик самостоятельно находит покупателя. Между ним и покупателем оформляется сделка купли-продажи. Денежные средства помещают в сейфовые ячейки банка: в первую помещают сумму для погашения задолженности по кредиту, во вторую помещают оставшуюся сумму. Банк уведомляет регистрационную службу о прекращении ипотеки письмом-уведомлением. Ипотека прекращается ипотека, регистрируется право собственности на нового владельца. Полученный о праве собственности документ – это условие доступа к банковским ячейкам.

Можно сделать вывод, что покупка-продажа залогового имущества взаимовыгодна для всех сторон сделки – заемщика, банка и покупателя.

Кроме того, приобретение залогового имущества покупателем имеет для него преимущество, заключающееся в уверенности в юридической чистоте покупаемого им бывшего залоговым имущества банка. Ведь бывшее залоговым имущество прошло тщательную проверку со стороны юридической службы банка, службы безопасности. Поэтому риск наличия на данное имущество прав третьих лиц исключается.