Договор ипотеки. Проведение регистрации ипотечного договора

Договор ипотеки. Проведение регистрации ипотечного договораСогласно сегодняшнему законодательству практически все договоры ипотеки регламентируются 2-мя главными законами – ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основным предметом ипотечного договора есть недвижимость. Под недвижимостью принято понимать такие объекты, как здания, земельные участки, сооружения, участки недр, объекты незавершенного строительства.

Стоит отметить, что договор относительно ипотеке должен обязательно содержать в себе сведения относительно наименования предмета такого договора, его местонахождения, а также разные описания, которые содержат в себе данные для качественной идентификации предмета такого договора. Эти данные дают возможность отличить предмет договора ипотеки и выделить его среди множества подобных. В том случае, если договор не содержит в себе вышеуказанных сведений, его можно классифицировать как незаключенный договор, так как условие предмета такого договора — несогласованное. Переводя с юридического языка на «человеческий», в договоре такой ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны все известные характеристики выбранного объекта, который покупатель хочет взять в ипотеку.

В таком ипотечном договоре должно быть полное описание предмета взятой ипотеки. Нужно обязательно указать вид недвижимого имущества, которое служит предметом заключаемого договора. Описание предмета ипотеки включает в себя такие данные: название предмета договора ипотеки, указанное в свидетельстве о регистрации данного объекта недвижимости, а также в документах технического учета; площадь выбранного объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер предмета такого договора.

В том случае, если предметом ипотеки есть право аренды, которое принадлежит непосредственно залогодателю, то это имущество должно определяться в таком договоре ипотеки на таких же самых условиях, как если бы оно выступало непосредственным предметом договора ипотеки. Нужно в обязательном порядке показать срок аренды.

В том случае, если предметом ипотеки есть земельные участки, то в договоре обязательно должна быть определена категория таких земель, а также тип разрешенного пользования участка.

В договоре ипотеки нужно обязательно указать право (аренды или собственности), на основании которого непосредственный предмет ипотеки принадлежит самому залогодателю, а также наименование органа, осуществляющего полную государственную регистрацию прав на соответствующее имущество недвижимости, а также всех совершенных с ним сделок.

Оценку определенного предмета ипотеки определяют по соглашению залогодержателя и залогодателя. Согласно ст. 9 п. 3 закона «Об ипотеке», оценка должна быть указана в договоре ипотеки исключительно в денежном выражении. Но очень часто бывают случаи, когда объект недвижимости оценивают несколько выше поставленной рыночной цены. В данном случае очень важно прибегнуть к услугам профессионалов данной области. Очень часто в роли профессионалов выступают специализированные оценщики из Российского общества оценщиков. Данное общество имеет собственные филиалы во множестве региональных центров. Также можно обратиться к помощи риэлторских лицензированных компаний.

Бывает, появляются споры, когда залогодержатель не соглашается со стоимостью заложенного им имущества, которую высчитывает залогодатель. В этом случае суд прибегает к соответственной дополнительной оценке всех существующих обстоятельств дела, которые могут непосредственно касаться реальной цены имущества во время его реализации. Для того, чтобы в будущем избежать таких споров, в процессе заключения договора лучше всего избегать каких-то конкретных соглашений относительно стоимости закладываемого на момент его реализации имущества в процессе заключения договора ипотеки. Нужно также обязательно иметь в виду тот факт, что цена имущества может также изменяться под влиянием соответствующих инфляционных процессов, происходящих в экономике.

В том случае, если речь идет о муниципальном или государственном имуществе, то в данном случае его оценивают по требованиям, установленным федеральным законом.

В договоре об ипотеке сторонами выступают залогодатель и залогодержатель. Залогодержателем может быть лишь кредитор по главному обязательству, которое обеспечено залогом. Главное право залогодержателя описано в ст. 1 ФЗ «Об ипотеке». Полное удовлетворение собственного денежного требования к должнику по выбранному обязательству, обеспеченному ипотекой, он сможет получить от цены заложенного имущества второй стороны. В этом случае залогодержатель имеет особое преимущество перед другими кредиторами.

В этом договоре залогодателем может быть как физическое лицо, так и юридическое. Залогодателем может быть сам должник по главному обязательству и, конечно же, третье лицо. Стоит отметить, что российское законодательство ни в коем случае не запрещает собственнику применять имущество третьего лица в роли обеспечения выставленных обязательств залога.

Залогодатель должен обязательно выступать собственником такого имущества, которое передается непосредственно в ипотеку, или же просто владеть им на правах непосредственного хозяйственного ведения. Это единое требование, которое к залогодателю предъявляется современным российским законодательством.

По федеральному закону «Об ипотеке», в силу договор вступает с момента его соответствующей государственной регистрации.